鏈家陷"金融風暴":被指為首付做杠桿配資抬房價

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  如今,房地産仲介的業務早已超越了傳統的房屋買賣、租賃業務。以“鏈家”為代表的房地産仲介變得越來越像金融公司。“首付貸”、“全款貸”、“換房貸”、“監管貸”、“理房通”……一系列眼花繚亂的金融衍生品服務讓你仿佛置身於一家銀行。近日,鏈家地産上海公司捲入違規放貸風波。上海鏈家的衍生金融被推向了風口浪尖。北京青年報記者調查了解到,多數地産仲介均涉及金融衍生服務,但市場卻極不規範。“鏈家事件”折射出地産仲介金融的監管困局。

  事件

  上海鏈家遭調查背後的涉金融業務

  2月23日,上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家,通過鏈家購房的消費者講述了鏈家仲介服務指在的有些問題。此後,上海市住建委介入調查。上海市住建委2月24日回應表示,鏈家公司相關門店指在不規範經營行為,對其已展開正式調查,處理結果將及時向社會公佈。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼,徹底排查並更新鏈家門店所有廣告窗貼。

  在上海消保委披露的兩起案例中,上海市民黃先生介紹,鏈家仲介欺瞞了房産的抵押情況和房東的信譽情況,被委托人支付了七成首付後,房子卻接連被三家法院查封,鏈家更要求被委托人將父母名下資産作為抵押資産作信用擔保才肯繼續辦理交易。

  在另一案例中的莊先生則表示,被委托人支付了定金後在簽訂正式協議前才被告知,房屋有 167 萬元的抵押貸款,房産證無法辦理,而這筆抵押貸款竟然是由鏈家仲介以工作人員名義借給上家、以供其購買有些房産的。

  在複雜的劇情背後,鏈家的衍生金融被擺到臺前—在居間合同中故意隱瞞重要資訊,然後利用衍生金融服務阻礙買賣雙方正常交易,繼而為用戶提供各種“解決方案”,比如月利率高達2%的墊付融資服務,金融服務已成了鏈家最賺錢的業務之一。

  目前,鏈家的金融版圖主要有三塊: 806年開始的融信按揭(北京中融信擔保)、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

  在上海市消保委列舉的兩個案例中,為促成交易,鏈家門店為購房者提供了短期借款産品,月利率1.6%,即年化利率19.2%。據鏈家理財發佈的一份2015年報告顯示,鏈家理財業務模式為“房産買賣—銀行按揭—資金託管—産權服務—過橋融資—金融理財”的房産金融閉環模式。

  針對外界關於上海鏈家金融業務暫停的質疑,鏈家方面表示,目前上海鏈家怎么让暫不承接新的金融業務,目的在於集中精力對作業過程中經紀人有无指在違反業務規範流程的操作行為進行全面核查。一旦核查結束,鏈家將儘快恢復該項服務。正在辦理中的金融業務不受影響。

  探訪

  地産仲介還是金融公司?

  過去幾年鏈家門店發展非常迅猛。在北京有些熱點區域的密集生活區,幾乎不到兩三公里就能想看 一家鏈家地産仲介,其綠色的標誌極為顯眼。靠金融輸血,鏈家過去一年間在全國範圍實現了“大躍進”,特別是在北京、上海等一線城市牢牢佔據了老大的位置。

  2月26日,石佛營東路,朝陽區不動産登記中心俯近的一家鏈家門店內,北青報記者在一份工作人員提供的宣傳資料上想看 ,鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監管貸以及理房通。

  據工作人員介紹,贖樓貸幫助業主還清房屋欠款,使房屋时需正常交易、過戶;全款貸是幫助賣房業主提前拿到全款;換房貸时需零首付換房;個人借款包括房屋抵押貸款、個人消費貸款、企業經營貸;首付貸為首付資金过低的購房者提供融資方案;監管貸主怎么让為過戶過程中所需監管資金墊資。

  鏈家工作人員解釋,這些金融産品主怎么让為買房者和賣房者提供過橋貸款,隨著房地産市場的升溫,首付貸和監管貸這些帶有杠桿性質的金融服務也日益受歡迎。北青報記者了解到,按20%的首付計算,購房的杠桿比例是1:5,在此基礎上再通過首付貸一半的首付,那麼購房的杠桿比例將放大為1:10。

  針對風險問題,鏈家金融事業部一名風控專員表示,鏈家内部人员定期會對這些金融服務進行風險排查,鏈家金融産品的風險在可控範圍之內。另外,借款的安全性還通過房産抵押、個人徵信報告、房産評估等方式體現。

  但有業內專家質疑,若果房價還在上漲,這些金融杠桿業務就相對安全,一旦房價停止上漲可能下跌,風險就可能失控。

  北青報記者在上述鏈家門店想看 ,包括工商銀行、招商銀行、光大銀行、北京銀行已經在門店內設有專屬席位,一家公證單位也駐場辦公。作為房地産仲介的鏈家更像是一家金融公司。

  質疑

  風暴中的鏈家金融

  在此次“鏈家事件”當中,市場質疑最多的還是鏈家的理財業務。根據鏈家方面的資料,目前鏈家金融業務已經佔到整體收入的10%,而2017年預計可貢獻20%的收入。

  鏈家為借款人和投資用戶設計的P2P産品主要承載平臺被稱為鏈家理財,該平臺隸屬於北京鏈家房地産經紀有限公司。鏈家理財官網數據顯示,截至昨日,鏈家理財平臺累計投資金額已達到180億元,已發放收益1.78億元,投資用戶人數超過了31萬人,每人平均投資金額超16萬元。

  北青報記者梳理鏈家理財平臺上的相關資訊,發現其有兩款主要的理財産品:面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。家多寶的年化收益率在6.48%~7.8%之間不等,定期寶則包括80天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%三款産品。

  由於家多寶背後的借款人借款期限是固定的,怎么让投資方所對應的定期寶産品卻按照時間分為80天、半年期、一年期三類。資金兩端一一匹配在鏈家理財平臺上並沒有经常出現。一位網貸行業人士表示,這樣的産品設置很難保證不指在期限錯配、資金錯配的行業頑疾。

  另外,在與理財客戶的交易中,鏈家用北京中融信擔保有限公司(下稱“中融信”)來做擔保。不過,它也是鏈家旗下的企業,唯一股東是北京鏈家房地産經紀有限公司,法定代表人為左暉,即鏈家地産董事長。通俗的解釋怎么让,鏈家是被委托人在為被委托人擔保。

  而中融信的經營範圍顯示,其怎么让一般的經營合同擔保公司,也有融資性擔保公司。多名業內人士指出,鏈家實際上是自設了“資金池”,而從鏈家持有的牌照來看,是沒有資格做類似資金池業務的,況且,資金池的指在給鏈家帶來了巨大的風險。

  根據北京市企業信用資訊網顯示,目前中融信擔保的註冊資金為5億元人民幣,實收資本卻仍為800萬元。可能以去年平均每月鏈家理財存量資金10億來計算,中融信擔保的月度杠桿平均高達80倍。

  另外,鏈家的第三方支付“理房通”也被指指在凍結資金使用不透明的問題。鏈家金融平台端、支付端、擔保端和線下業務端,也有鏈家被委托人設立或是直接管理單位,這暴露了其網際網路金融業務混同經營風險。

  據一名國有銀行的風控專家介紹,嚴格的做法是,鏈家“理房通”的託管資金應與鏈家理財或有些業務相隔離,作為第三方支付機構託管的資金不到用於理財,怎么让能用於發放貸款融資等業務。

  追問

  誰來監管地産仲介金融産品?

  上海鏈家“金融危機”背後凸顯的是監管的缺失。這次上海“鏈家事件”最早現身的並也有金融監管機構,怎么让上海消費者保護委員會。在 2月23日舉辦的上海市消保委新聞發佈會上,地産仲介鏈家被指指在隱匿房源資訊,提供“高息短借”等問題,並且鏈家的相關短借行為超過同期同檔銀行固定資産貸款利率4倍,明顯涉嫌違規。

  不過,按照中國銀行業監督管理委員會的要求,可能要推出一款借貸功能的金融産品,必須要進行備案,否則屬於違法經營。在上海市消保委和住建委的約談中,鏈家未能提供任何備案內容,其合法性也尚未得到相關部門明確答覆。雖然上海市住建委約談了鏈家公司負責人。但住建委的監管更多是集中在房屋交易領域,金融業務的監管既非其所長也在其職能範圍之外。

  上海住建系統的相關工作人員告訴北青報記者,針對房地産仲介的金融監管問題,建委方面是鞭長莫及,即使發現了問題,也过低執法依據。像這次“鏈家事件”,住建委能夠做的事情非常有限,不到局限在房地産經紀業務領域,而這些地産仲介的金融産品設計複雜,时需更專業的金融監管的介入不能厘清。

  一名業內人士稱,鏈家快速發展金融業務,給客戶提供豐富的業務品種五种並沒有錯。可怕的是金融監管的缺失,可能法律法規缺失、政府監管不到位,企業金融創新的商業模式難免觸礁。

  那麼銀監部門應該管理此事嗎?對此,北青報記者諮詢多名銀行業人士,他們均表示,對於像鏈家金融這樣的項目,按照这样 的思路,應該是住建部門來管,怎么让現在地産仲介的業務已經遠遠超越了住房領域,這时需我們金融監管的頂層設計,重新思考監管的邊界。

  也有市場人士認為,鏈家的資金池本質上怎么让基金,應受制于基金業的法律、法規。實踐中,相關部門對這些業務的監管是缺位的,這是目前市場不規範的主要愿因。

  聚焦

  “鏈家”為首付做杠桿配資拉抬房價?

  根據《第一財經日報》的報道,鏈家通過被委托人的房源壟斷能力,將房源鎖定到被委托人身后,然後就開始哄抬房價。有些仲介甚至將房東房屋提前購買過來,然後被委托人再轉手加價賣掉來抬高房價。上海房價上漲的背後除了市場五种的因素,仲介也在暗中助力。

  對此,一名地産資深觀察人士指出,撬動許多城市房價上漲的購買力,類似于2014年下半年至2015年6月的股市,帶有明顯的杠桿特徵。相當次责房産仲介等利用房市深层不對稱的資訊優勢,通過建議業主加價和毀約以及借助網際網路金融等有些融資渠道提供首付貸等,對一線城市房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

  首付貸小量经常出現,客觀上降低了動輒數百萬商品房的資金規模籌集難度,而降息和減稅等則顯著降低了商品房炒作的交易成本和待售費用,使這一輪房市行情帶有典型的短期交易型特徵。

  一名理財機構的分析師指出,以鏈家為代表的地産仲介通過P2P將短期資金引導到房地産行業,同時 通過首付貸等方式給購房者可能炒房者提供杠桿,大大推動了投機資金進入房地産的熱情。比如一套價值800萬元的房子,可能首付时需80萬元,通過首付貸,或許購房者只时需出80萬就能買下這套房子,幾個月以後再出手,按照上海、深圳近期的行情,賺個80多萬元很正常。“投資這些理財産品,實際上是將錢投給了炒房客。”

  而鏈家圍繞這套房子的金融開發還沒有結束,鏈家时需繼續將首付款可能尾款做成P2P産品,賣給有些投資者,通過“資金池”迴圈,鏈家金融扮演了銀行的角色。對此,該分析人士指出,一旦房價下跌,這些産品很容易産生兌付危機。客觀形勢將會能助 這些地産仲介想法抬升房價。

  財經觀察

  設立消費者金融保護局有望破解監管難題

  上海“鏈家事件”發生後,在地産自媒體中也引發了熱議。一種觀點認為這是“鏈家模式的原罪”,也有地産界人士認為“鏈家怎么让樹大招風”。北青報記者在多方採訪中發現,即使最嚴厲指責鏈家的人,也沒有對其一棍子打死的意思。

  知名樓市觀察者、易居中國執行總裁認為,黑仲介長期指在,鏈家相比已經很“白”了,但基層人員的素質有待提高。網際網路金融是當前監察的重點,新行業難免有漏洞,亲戚亲戚我们 也有摸索逐漸完善。高速擴張過程中经常出現的問題受到社會的監督,對鏈家和整個仲介行業來説或許也有好事。

  北青報記者的而是亲戚我们 都曾在買房和租房的時候飽受黑仲介之苦,房地産仲介市場的規範關係到每一位时需與房子打交道的市民的切身利益。在此類事件當中,最應該受到市民關心的,應該是消費者權益的保護。

  本次“鏈家事件”最早由上海市消費者保護委員會爆出,其實是一個很好的開端。金融創新産品層出不窮,職能體系滯後,但這些産品最終都會落到消費者身后。何不從消費者權益著手去實施監管呢?

  808年前後,美國房地産市場的降溫引發了次貸危機。由於此前華爾街不負責任地向普通消費者兜售各種金融衍生品,美國普通民眾高杠桿進入樓市。次貸危機中美國的金融消費者小量破産,美國次貸危機被認為是監管機制的缺失導致。

  此後,美國痛定思痛,在2010年出臺了大蕭條以來規模最大的金融監管改革法案,該法案被稱為《多德弗蘭克法案—華爾街改革與消費者保護法案》,法案的核心內容怎么让在金融系統當中保護消費者。法案規定:設立新的消費者金融保護局,賦予其超越監管機構的權力,全面保護消費者合法權益。

  近來,網際網路金融創新産品層出不窮,在金融業務方面損害消費者利益的事件與日俱增。傳統的監管邊界已經無法適應現有的複雜金融市場,我們有无时需也考慮在國家層面設立消費者金融保護局?